Pinel ancien / Denormandie optimisé au déficit foncier

Quels sont les biens éligibles ?

Il s’agit de biens anciens par définition, situés le plus souvent en centre-ville dans des quartiers non classés, bénéficiant d’un environnement existant avec commerces, transports et commodités de proximité pour le Pinel ancien.

Le Denormandie est quant à lui, le résultat du programme national Action Coeur de Ville, et concerne ainsi l’ensemble des projets, situé dans les 222 villes labellisées « Coeur de Ville ».

L’administration fiscale a ainsi décrété un certain nombre de critères rendant un logement existant insalubre, dit non habitable. Ce logement devient alors éligible aux dispositifs Pinel ancien ou Denormandie dès lors qu’un opérateur achète le foncier et réalise l’ensemble des réparations nécessaires à sa salubrité (gros œuvre, couverture, isolation, ventilation, menuiseries, normes électriques…). Dans le cadre du Denormandie, les travaux doivent permettre l’amélioration énergétique du bâti à minima de 20% et représentés 25% de l’enveloppe global de l’opération.

Les biens à usage professionnels (garages, bureaux, entrepôts…) transformés et réhabilités pour devenir des locaux d’habitation sont également éligibles à ces dispositifs.

Comment ça marche ?

Le Pinel ancien offre les mêmes taux de réduction d’impôt que le Pinel neuf, à savoir en 2023 : 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.

Le Denormandie conserve les taux de réduction 2022 en 2023, à savoir : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.

Les dispositifs Pinel ancien / Denormandie peuvent également être optimisés au déficit foncier et conjuguer ainsi 2 cadres fiscaux sur un seul investissement en y ajoutant la fiscalité foncière de droit commun, dénommée « déficit foncier ».

Dès lors que les dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent être considérées comme dissociables de la réhabilitation ou de la transformation, celles-ci peuvent être “isolées” et bénéficier du régime avantageux du déficit foncier.

Lors de votre acquisition, la répartition des sommes entre Pinel ou Denormandie et quote-part éligible au Déficit Foncier (entre 25 et 30% des travaux réalisés) est connue dès l’origine du projet par l’opérateur.

Plus performant que le Pinel neuf

Pour les foyers fiscaux imposés sur une TMI supérieure à 30%, le Pinel ancien et le Denormandie optimisés sont bien plus efficaces fiscalement que le Pinel neuf.

Exemple ci-dessous pour mieux comprendre :

Monsieur & Madame X ont une tranche d’imposition à 30% et ont 10 000,00 € de revenus fonciers/an.

• Achat Pinel T3 classique « neuf » livré en 2024, au prix de 290 000,00 €

Réduction fiscale Pinel neuf (9 ans) : (290 000,00 x 15%) = 43 500,00 €

• Achat Denormandie optimisé : 290 000,00 € dont 40 000,00 € de déficit foncier

Réduction fiscale Denormandie sur 9 ans : (250 000,00 x 18%) = 45 000,00 €

Déficit foncier : 40 000,00 x (30% (TMI) + 17,2% (CSG/CRDS)) = 18 880,00 €

soit Réduction fiscale Denormandie 63 880,00 € soit 20 380,00 € de plus que le Pinel neuf.

Avec une TMI à 41%, le gain s’élève à 24 380,00 €.